Ильнур Загрутдинов

Врио главы Коми Сергей Гапликов поручил завершить расселение деревянных домов в Сыктывкаре в рамках муниципальной программы "Развитие застроенных территорий" не за пять лет, как планировалось, а за три года. Насколько реально выполнить поручение руководителя региона, и какие проблемы существуют в реализации проекта, "Комиинформу" рассказал заместитель директора Инвестиционно-строительной компании Ильнур Загрутдинов.

- Ильнур Мирзанурович, проект стартовал в 2013 году. Можно ли сегодня говорить о каких-то конкретных результатах?

- Да, мы взялись за глобальный проект. В рамках программы мы должны снести 38 деревянных домов в районе улиц Октябрьский проспект — Юхнина — К. Маркса — Нагорный проезд — Орджоникидзе — Оплеснина, общая площадь которых составляет более 20 тысяч квадратных метров. На этом участке планируется построить 17 многоэтажных домов. Это будет высотный район с современной инфраструктурой, продуманным благоустройством и абсолютно новыми инженерными коммуникациями. Первый дом строится на пересечении улицы Юхнина и Нагорного проезда.

- В городе есть традиция давать названия новым улицам, микрорайонам, жилым комплексам. У вашего проекта уже есть имя?

- Да, это жилой комплекс "Сердце столицы". Его преимущества в том, что он объединяет в себе спокойствие и размеренность спального района и престиж центральной части города, высокий уровень проектных решений и доступную стоимость квартир. Важно отметить, что у нас нет конкурентов по соотношению цена/качество.

ООО "ИСК" создана при участии правительства Республики Коми, поэтому нашими главными задачами, как застройщика, при реализации проекта, являются расселение деревянных домов постройки середины прошлого века, реконструкция инженерных сетей, развитие города и - в самую последнюю очередь - прибыль и выгода. Мы, в отличие от коммерческих компаний, не гонимся за сиюминутной прибылью и не исчезнем в одночасье.

- Строительство первого дома идет уже полным ходом. Каким он будет?

- В семиэтажных секциях спроектированы уютные одно- и двухкомнатные квартиры. На каждом этаже — по четыре, как в домах премиум-класса. В четырнадцатиэтажной башне удобно разместятся просторные "трешки" с панорамными окнами. Широкий ассортимент планировочных решений позволит потенциальным новоселам с легкостью подобрать квартиру своей мечты.

Фасад комплекса возводится из керамического кирпича, дом будет оснащен современным инженерным и лифтовым оборудованием, при этом квартиры предлагаются по демократичным ценам с разнообразными системами оплаты - от беспроцентной рассрочки до ипотеки на выгодных индивидуальных условиях.

- Как обстоят дела с расселением старых домов?

- Нам необходимо расселить 406 квартир, в том числе 161 квартиру муниципального жилья, или 7,8 тысяч квадратных метров.

По данным на начало апреля, у нас расселены жильцы трех домов по адресам Нагорный проезд, д. 1 и 5, Юхнина, д.18, в общей сложности 20 квартир. Для жителей этих домов компания приобрела на вторичном рынке и безвозмездно передала в администрацию города пять квартир на сумму 14,62 миллиона рублей, выкупила у собственников 168,4 квадратных метра на сумму 8,8 миллиона рублей. Переселенцам компания предоставила 762,3 квадратных метра собственного жилья на сумму 37,4 миллиона рублей.

Одновременно ведется строительство нового микрорайона на ул. Ручейная. По планам, в ближайшем будущем там мы построим 10 многоквартирных домов. Из них два уже построены, два возведены под крышу, ведутся работы и по другим домам.

- Есть ли сложности с переселением людей?

- Сами понимаете, что одновременно снести 38 домов практически нереально. По крайней мере, очень сложно. Людей надо расселить, предоставить им благоустроенное жилье. У нас в программе участвуют две категории граждан: те, у кого жилье находится в частной собственности, и категория проживающих в квартирах по договорам социального найма.

Люди не очень охотно переселяются. Все потому, что у кого-то площадь квартиры - 70 квадратных метров а у кого-то - 12, а то и вовсе 10 квадратных метров. Есть случаи, когда в одной трехкомнатной квартире имеется три собственника — по хозяину на каждую комнату, и каждый из них претендует на отдельную квартиру.

- Какие есть варианты, чтобы удовлетворить их желания?

- Проблема в том, что мы не можем им предоставить квартиру размером 10-12 квадратов. Минимальная площадь наших квартир начинается от 20 метров. Вопросов нет, если семья готова доплатить за дополнительные квадратные метры. Другое дело, если это касается тех, у кого нет финансовых возможностей, а сами они проживают по договору социального найма. В этом случае муниципалитет обязан им предоставить благоустроенное жилье, равное занимаемой площади.

Еще есть системы выкупа. То есть, администрация выпустила постановление об изъятии жилья для муниципальных нужд, взамен выплачивая переселенцам рыночную стоимость числящихся на них "квадратов".

- Кто решает все эти вопросы с переселенцами? Ваша компания или администрация города?

- Нам самим приходится договариваться с жильцами, хотя это обязанность муниципалитета. Администрация пока неактивно подключается к процессу или из-за нежелания, или из-за нехватки кадров. Я лично хожу к жильцам на поклон. Знаю, кто чем завтракает, в какую школу ходят дети и даже клички домашних животных.

- И много у вас таких проблемных квартир?

- Таких мало. В основном, договариваемся, стараемся найти подход к каждому. Жильцов, проживающих на малой площади, немного. Их и в процентном отношении немного. Возможно процентов десять, может быть, чуть больше. Но проблема заключается в том, что, по законодательству, если ты не решил вопрос с этими десятью процентами, то ты в целом вопрос не решил. Соответственно, до урегулирования вопроса тормозится весь процесс переселения и сноса дома.

Сегодня мы пытаемся сдвинуть вопрос с места, каким-то образом раскрутить процесс расселения, привлекая администрацию Сыктывкара, чтобы она подключилась к этой работе. Скорее всего, администрация, намаявшись с переселенцами, будет вынуждена компенсировать разницу. По-иному вопрос не решить, к сожалению.

У нас очень четко прописан механизм реализации программы, но пока его математика такова, что затрат там больше, чем проку. Эту затратную разницу мы должны откуда-то получить. Тут рубль, там 50 копеек, а в итоге смотришь и удивляешься, откуда-то 10 рублей набежало. Тут тоже самое. У одной семьи свои проблемы - денег больше потратили на ее переселение, в другой семье - другая проблема, и на них потребовалось средств больше, чем заложено в проекте. Итог — закрыли программу.

Думаю, администрация может найти источники, откуда компенсировать затраты на переселение, возможно, за счет социальных программ.

Мы до сих пор еще никого не выгнали и выгонять не будем, со всеми находили возможность договориться, вплоть до того, что снимаем для некоторых квартиры, пока не будут готовы дома на Ручейной.

- Когда планируете заселять дома на Ручейной?

- Первые жильцы смогут справить новоселье в июле. Там сейчас основная проблема — запуск котельной, который запланирован на май. Котельная автономная, из-за недобросовестного подрядчика ввод ее в строй затянулся практически на полгода. Мы с этим подрядчиком были вынуждены расстаться, но проблемы на результате отразились. Тем не менее, плюсы от ввода котельной будущие жильцы оценят, так как оплата за отопление в этих домах не должна быть высокой.

- Сегодня врио главы Коми Сергей Гапликов поставил задачу - не за пять лет расселить этот квартал, а за три года. Насколько она выполнима?

- Главная проблема в финансировании. Нам никто ни копейки не дает, мы сами все делаем. Например, для расселения трех домов на этом участке мы потратили более 100 миллионов рублей. Если мы те деньги, которые ушли на расселение, поделим на квадратные метры, получается что цена квадратного метра увеличивается на 10 тыс. руб. Если мы строим жилье от 51 тыс. руб за квадрат, плюс те 10 тысяч, что были потрачены на расселение, то новая стоимость квадратного метра вырастет до 60 тысяч. Чтобы хоть что-то заработать, мы должны продавать по 70-75 тысяч рублей за квадрат. Это уже не конкурентная цена.

И здесь, считаю, главная проблема - отсутствие целевого финансирования. Да, у нас предусмотрено финансирование на расселение людей из аварийного жилья. Но те дома, что мы расселяем, относятся к категории ветхих, а не аварийных. На эти цели финансирование не предусмотрено по федеральным программам.

В принципе, сам проект еще работает только потому, что разница на техприсоединение, расселение, переселение, выкуп пока покрывается за счет внутренних ресурсов компании. Но если ситуация придет к тому, что разница не будет перекрывать эти затраты, то проект просто свернется. Никто в этом не заинтересован, поэтому Сергей Анатольевич, побывав на нашем объекте, очень быстро понял узкое место данной проблемы. Понятно, что регулировать строительный рынок сложно. Врио главы понял, что одна из проблем данного квартала - это коммунальная инфраструктура. Стояли маленькие деревянные дома, которым подходила одна труба, возникли большие дома, которым должна подходить другая труба. Поэтому министру строительства, ЖКХ и дорожного хозяйства было предложено рассмотреть варианты прокладки новых коммуникаций за счет инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций.

Уверен, если этот вопрос на самом деле решится, и он будет делаться планомерно и четко и не за деньги, извлекаемые непосредственно из программы, тогда дело пойдет веселее. То есть программа будет иметь право на жизнь. Сейчас все очень тяжело, потому что математика балансирует на грани нуля. Если это становится невыгодным, то люди просто продолжат жить в своих деревяшках.

- Вы рассматривали возможность участия в других госпрограммах?

- Пока ни одна из них не учитывает внутриквартальное строительство. Как правило эти программы нацелены на решение более глобальных вопросов: на строительство и реконструкцию очистных сооружений, строительство магистралей, водозаборов и т. п. Наша программа — это, в основном, как раз проблемы города и республиканской власти. Федеральные деньги на такие вещи, как правило, не направляются. Единственное, что здесь можно сделать, и Сергей Гапликов в этом отношении быстро сориентировался, - это рассмотреть возможность привлечь инвестиции наших естественных монополий — тепловиков, энергетиков, газовиков, у которых есть свой бюджет.

- Понятно, что это пока долгосрочные планы. Как будет развиваться проект в ближайшее время?

- В сентябре мы планируем начать расселение двух домов по улице Орджоникидзе, 53 и 56 (16 квартир). В декабре - одного дома по ул. Юхнина, 20 (восемь квартир). Последний, пожалуй, самый сложный дом. Там проживают одни собственники. Тем, кто надеется за счет программы кардинально улучшить свои жилищный условия, хочу сказать, что чудес не бывает. Любое чудо просчитывается экономически.