Интервью директора ООО "Горстрой" Тамары Улановой агентству "Комиинформ"

Генеральный директор одной из ведущих компаний, ведущих жилищное строительство в Сыктывкаре, поделилась своим взглядом на современное состояние дел в отрасли, а также обрисовала возможные варианты дальнейшего развития рынка недвижимости в Коми.

- Тамара Александровна, что сегодня представляет собой руководимая Вами компания?

- Проектно-строительное управление «Горстрой» на строительном рынке работает уже более сорока пяти лет, хотя формально предприятие существует лишь с 2001 года – при реорганизациях и перерегистрациях послеперестроечного десятилетия мы утратили юридическую правопреемственность, хотя люди и основные производственные фонды остались те же самые. Мы сохранили и лучшие традиции нашей организации, ведущей начало от Домостроительного комбината, созданного в далеком уже 1962 году, и реорганизованного потом в «Сыктывкаргорстрой». Как и раньше, наш конек – строительство жилья «под ключ». Наше «фирменное» отличие от остальных строительных организаций города – полное соблюдение требований законодательства, мы не уводим в «тень» наши производственные процессы, своим работникам «Горстрой» платит «белую» зарплату, нашим клиентам мы предоставляем качественное жилье, которое не требует ремонта сразу после вселения. Наше предприятие – единственное в столице Коми, имеющее полный производственный цикл – мы начинаем с разработки проектно-сметной документации и заканчиваем сдачей объекта «под ключ».

«Горстрой» - третье по численности работников предприятие в Сыктывкаре. Мы уступаем лишь гиганту ЛПК и заводу нетканых материалов. Всего у нас работает более тысячи человек. Были годы, когда объемы строительства падали до минимума, и у нас на предприятии работало всего 300 человек – тогда мы возводили один дом. К счастью, мы выкарабкались из того тяжелого кризиса, в котором пребывала, пожалуй, чуть ли не вся экономика региона, и начали наращивать объемы строительства.

Сегодня в составе ООО «Горстрой» - завод крупнопанельного домостроения, три строительных управления, управления проектных работ, механизации и автотранспорта, электромонтажный цех и цех металлоконструкций.

Мы строим сегодня панельные, кирпично-панельные, кирпичные и монолитные дома. Это дома нового поколения, они возводятся по новейшим технологиям, жить в них намного удобнее и комфортнее, чем в морально устаревших «хрущевках».

Сейчас мы возводим дома на Покровском бульваре в микрорайоне Орбита, на пересечении улиц Интернациональная и Свободы, Советской и Красных партизан, на Сысольском шоссе, на улице Домны Каликовой. Есть у нас дом и в Эжвинском районе Сыктывкара.

- От не столь далекой эпохи 30-50-х годов прошлого столетия нам остался один, пожалуй, действительно верный принцип: «Кадры решают все». Как решается кадровый вопрос на предприятии?

- Вы правы. Наши кадры – опора и, наверное, главный актив предприятия. Сейчас на рынке много мелких строительных предприятий-однодневок, созданных для возведения одного дома. По окончании строительства они быстро исчезают, заплатив минимум налогов и оставив массу недоделок. И спросить-то потом вселившимся жильцам не с кого, когда начинает течь крыша или случается еще какая-то неприятность… «Горстрой» показывает совсем иной пример подхода в строительстве. Мы строили в Сыктывкаре всегда, мы хотим здесь строить дальше. Поэтому наша цель – не урвать быструю прибыль за счет одного-двух наспех возведенных домов, а планомерно наращивать объемы строительства при соблюдении высокого качества работ. И с работников наших мы, руководство, требуем именно такого подхода. Мы не можем позволить себе брак, халтурно выполненную работу – ведь в наших домах будут жить наши соседи-сыктывкарцы.

Между прочим, на нашем предприятии аттестованы все 100 процентов рабочих мест. Наши работники всю начисленную зарплату получают в кассе – мы не применяем никаких «серых» схем выплаты зарплаты, не уклоняемся от уплаты положенных налогов. Хотя зарплаты у нас в среднем не очень большие, люди постепенно возвращаются к нам от фирм-однодневок, где им платят вроде бы больше. Вроде бы – потому что часто исчезают, не заплатив, или не перечисляют положенные социальные отчисления. А у нас все работники имеют положенный по Трудовому кодексу соцпакет. На нашем предприятии действует коллективный договор. У нас немалые расходы на охрану труда. Если взять общую сумму расходов предприятия по этой статье и разделить на численность работников, получится цифра примерно в 50 тысяч рублей на человека в год! Да, можно было бы сэкономить, скажем, на охране труда, выдавать эти деньги в счет зарплаты – посчитайте, на сколько она бы увеличилась! Но для нас и наших работников, как показывает жизнь, важнее социальная стабильность. Наши работники защищены и колдоговором, и соответствующими мерами по охране труда.

- Каково сейчас положение предприятия на строительном рынке Сыктывкара?

Мы, в отличие от прежних, советских времен уже не строим в других городах республики. Наше поле деятельности – Сыктывкар. Но здесь мы занимаем лидирующее положение. Все же новая рыночная экономика еще имеет слишком малый «стаж» и многие процессы в ней далеки от достижения устойчивого развития. И нам не так просто развиваться, как это может показаться стороннему наблюдателю. Мы сознательно ведем политику низкой рентабельности, чтобы цены на возводимое нами жилье были посильны для максимально широкого круга клиентов. В настоящее время наша рентабельность – всего 10 процентов. Конечно, если использовать разные «серые» схемы с уходом от выплаты налогов, можно больше зарабатывать, но мы принципиально избегаем подобного подхода.

Сейчас цена на квадратный метр возводимого нами жилья колеблется в зависимости от адреса и района города, количества комнат в квартире - от 39 до 45 тысяч рублей. Понятно, что верхний предел этого промежутка это цена квадратного метра в однокомнатных квартирах, чем больше комнат – тем ниже цена. Наши цены на первичное жилье – самые низкие по Сыктывкару. И так было всегда. В прошлом году, когда цены на недвижимость скакнули в два раза, мы до последнего не повышали стоимость квадратного метра. В итоге, в ноябре, когда у всех остальных застройщиков цена метра уже превысила 50 тысяч рублей, мы продавали по 30 тысяч. Со стороны конкурентов была масса вопросов – почему у нас такие низкие цены. И только когда себестоимость строительства превысила эту нашу стоимость квадратного метра, мы были вынуждены повысить расценки. И все равно наши цены самые низкие сейчас.

- Сколько метров жилья «Горстрой» планирует ввести в этом году?

В начале года мы планировали ввести в строй порядка 30 тысяч квадратных метров жилья. Но рынок изменился и я не уверена, что до конца года мы введем даже 20 тысяч. Сейчас рынок недвижимости откатывается назад после слишком бурного роста последних полутора лет, в то время как стройматериалы неудержимо подорожали. Посудите сами, только за прошедшие с начала года девять месяцев цемент подорожал в 2,8 раза! Кирпич подорожал на 65-75 процентов – в зависимости от марки. И так по всем позициям. Да, стройиндустрию тоже понять можно – эта отрасль разваливалась полтора десятка лет, и только теперь за счет роста цен они могут накопить силы и провести модернизацию предприятий. Но нам, застройщикам, как и простым покупателям жилья, от осознания этого не легче.

Кстати сказать, тяжело сейчас не только нам. В абсолютно аналогичной ситуации находятся все застройщики в Сыктывкаре. Ведь стройматериалы подорожали для всех, не только для «Горстроя».

- От текущих проблем предприятия мы неизбежно выходим на общую картину процессов, протекающих сейчас на рынке недвижимости в столице Коми…

- Вы правы, тут все взаимосвязано. После прошлогоднего рывка цен рынок оказался слишком задран вверх. По таким ценам недвижимость уже очень мало кто может покупать. И вот мы, строители, сейчас оказались буквально между молотом и наковальней – цены на первичную недвижимость практически стоят на месте, а себестоимость строительства продолжает расти.

Для приобретения типовой двухкомнатной квартиры необходимо взять кредит не менее 2 миллионов рублей. Ежемесячные выплаты по такому ипотечному кредиту составят примерно 30 тысяч рублей. У кого сейчас есть такие доходы, чтобы приобретать подобное жилье? Многие ли жители Сыктывкара способны платить столько? А ведь помимо аннуитетных платежей по ипотеке надо еще ежемесячно оплачивать коммунальные расходы, обуваться, одеваться, растить детей…

Наши дольщики, финансирующие возведение «Горстроем» новостроек, на самом деле, не столь богатые люди, способные сразу оплатить стоимость новой квартиры. Это люди, уже имеющие какое-то жилье на вторичном рынке. Они берут кредит фактически на расширение – переселиться из старой квартиры в новую, где будет на одну комнату больше. Именно одну дополнительную комнату сейчас может приобрести средняя сыктывкарская семья по ипотеке. Но, чтобы оплатить часть доли в новостройке, люди должны продать свое старое жилье – и вот тут-то и возникли проблемы, ведь цены на вторичном рынке пошли вниз. Дольщики не могут продать по намеченным ранее ценам свое прежнее жилье и, соответственно, не могут оплатить возведение нового. У нас сейчас наблюдается отток дольщиков, не способных оплатить свое участие в новостройке. Банковские кредиты для продолжения стройки, не будучи уверенными в реализации, мы брать не можем, да и себестоимость квадратного метра взлетит вверх еще больше… Так вот и выкручиваемся в этой ситуации. Пожалуй, сейчас наращивать объемы строительства ни мы, ни кто-либо другой при снижающемся покупательском спросе не будет, а это ставит под угрозу реализацию нацпроекта.

 - Получается, что для строительной отрасли сейчас две главные проблемы – дорожающие стройматериалы и не успевающий за ростом цен на жилье уровень доходов населения…

- Да, это основные проблемы. Прибавьте сюда еще необходимость прокладки всех инженерных коммуникаций – ведь расходы на них также «сидят» в стоимости квадратного метра для конечного покупателя. В советское время коммуникации подводило государство, причем на себестоимость строительства жилья они не относились, это была отдельная статья бюджета. Так и сейчас должно быть, но ни город, ни страна в целом к этому не готовы.

Есть и еще проблема. Посмотрите на центр Сыктывкара, на местечко Париж – тут все еще существуют целые «шанхаи» из деревянных развалюх. Уже некоторых домов и вовсе нет – развалились, либо сгорели. Но есть семьи, у которых сохраняется прописка в этих уже несуществующих домах! Город не может обеспечить их новым жильем. А когда застройщик выражает желание возвести на месте развалюхи или пустыря дом, выясняется, что он должен отдать непонятно откуда взявшимся людям большое количество квартир. Ладно, в Москве цены на жилье позволяют строителям и городу решать вопросы расселения людей из старых домов, но мы-то не Москва. Нет у нас возможностей выделять столько квартир людям, которые порой умудряются перевести в разряд жилья свои бани и прописаться там! Это одна из причин того, что до сих пор в центральной части столицы Коми сохраняются все эти «шанхаи»…

- Возможно, нам не следует уповать на строительство многоквартирных домов? Ведь на Западе основная часть населения живет в отдельных коттеджах…

- Да, на Западе это так. Но у нас пока иная ситуация. Для жизни за городом каждый член семьи должен иметь автомобиль, чтобы добираться до работы или еще куда-то. У средней российской семьи нет такого количества автомобилей. На Западе детей возит в школу специальный автобус – у нас пока и в деревнях автобусов не хватает. А ведь еще нужны сами школы, поликлиники, больницы, магазины в этих загородных поселках. Посмотрите, как живут у нас люди в коттеджном поселке за Максаковкой – там же кроме домов нет ничего, на работу надо ехать на машине в город. А дети как доберутся до школы? И стоят эти коттеджи пустые, так как жить там неудобно.

К тому же, и коммуникации к этим коттеджам все равно надо тянуть, и это выйдет дороже, чем подтянуть их к одному многоквартирному дому.

- Какие пути решения нынешних проблем жилищного строительства Вы видите?

Прежде всего, обращу внимание на тот факт, что 70 процентов бюджета страны сосредоточено на федеральном уровне. И достучаться туда очень трудно. Федеральный центр выделяет средства в помощь массовой застройке, но именно массовой. И получается, что средства эти уходят в другие регионы, где больше населения, куда стремятся мигранты. А у нас в Коми объемы застройки невелики, поэтому согласно новому Градостроительному кодексу федеральный центр не может выделять нам средства на те же коммуникации. Сейчас вся республика возводит порядка 200 тысяч квадратных метров жилья в год, по программе «Жилище», одобренной Правительством Коми, мы должны к 2012 году возводить 325 тысяч квадратных метров – хорошо, но все равно это мало для федерального бюджета, чтобы под эти объемы выделять деньги.

Поэтому путь один – надо добиваться получения из федерального бюджета субсидий на жилищное строительство. Будет ли это в виде финансирования строительства инженерных коммуникаций, или вернемся к советской практике возведения социального жилья без права его приватизации вселившимися жильцами – все равно без участия государства этот вопрос не сдвинуть с мертвой точки.

Стройматериалы не подешевеют. Когда цена на них выросла, снижать ее владельцы предприятий не станут. Поэтому есть и другой путь решения жилищной проблемы – государство должно способствовать росту доходов населения. Про размер ежемесячных выплат по Сыктывкару я уже говорила. Оцените сами, каковы должны быть доходы средней семьи, чтобы она могла себе позволить приобрести в кредит жилье.

- Каков Ваш прогноз по рынку недвижимости? Ждет нас рост цен или снижение?

По рынку первичного жилья ясно, что цена квадратного метра снижаться просто не может. Она так и будет плавно расти далее в зависимости от удорожания стройматериалов. Жилье на вторичном рынке может слегка подешеветь, но, когда на первичном рынке предложение снизится, люди снова станут покупать больше старых квартир и цены снова поползут вверх.

Разумеется, многое зависит от разумной политики государства. Вложите накопленные в Стабфонде средства в обустройство земельных участков, в коммуникации, дороги – вот и подешевеют квадратные метры. Повысит государство зарплату бюджетникам – они смогут покупать больше жилья, значит, его и строить будут больше.

- Есть ли еще какие-то факторы, влияющие на рынок недвижимости?

Существует довольно большое количество самых разных факторов. Взять хоть бум на рынке потребительского кредитования и автокредитов. Многие молодые люди, не имея собственного жилья, берут кредиты на покупку автомобиля и достаточно долгое время расплачиваются по ним. И у них уже нет возможности взять ипотечный кредит, выплатить первоначальный взнос и приобрести жилье. Так и получилось, что немалый сегмент потенциального спроса у нас отвлек рынок автокредитов.

Еще один аспект. Молодежь, как правило, не имеет собственного жилья и по этой причине не торопится обзаводиться детьми. Когда же к сорока годам люди прочно стоят на ногах и решают жилищный вопрос – уже, вроде бы, поздно рожать детей. Люди опасаются, что не смогут потом поднять детей на ноги, заработать на увеличившуюся семью. Вот так решение жилищной проблемы автоматически ведет к решению демографической проблемы в стране.

Люди в нашей стране боятся брать кредиты на много лет. Нет у нас такой привычки. А ведь на Западе это работает уже давным-давно. И посмотрите, какие плюсы это дает: люди, взяв кредит на жилье, сразу получают возможность жить достойной жизнью. Для выплаты кредита люди много и добросовестно работают, выплачивают налоги. Это очень выгодно для стабильного развития государства – иметь большое количество семей, выплачивающих ипотечные кредиты. Так что и России надо использовать жилищное строительство как локомотив развития, который потащит за собой всю экономику.

Беседовал Юрий ПОПОВ.