Обзор ситуации в строительном комплексе Коми

Обзор строительного комплекса посвящен изучению рынка строящейся недвижимости в Республике Коми за 2005 год. В исследовании продемонстрирован анализ динамики спроса и предложения на рынке жилья, определены приоритетные направления развития этой отрасли.

Строительный комплекс Коми является немаловажной составляющей социально-экономического развития региона. Без хорошо оснащенного, современного строительного комплекса нельзя возводить производственные объекты, прокладывать дороги, строить качественное жилье, школы, больницы. Сегодня в структуре капитального строительства республики ведущая роль принадлежит возведению социально значимых объектов: жилых домов, школ, лечебно-оздоровительных учреждений. Для Правительства Коми поддержка строительной отрасли остается одним из главных направлений промышленной политики, так как ее развитие и совершенствование способствуют подъему целого ряда других отраслей и решению многих социальных проблем.

Количество построенных в 2005 году жилых объектов и распределение их по городам и районам республики

По информации Территориального органа Федеральной службы госстатистики по республике (Комистат), строительные предприятия Коми увеличили в 2005 году объем введенного жилья по сравнению с 2004 годом на 12 процентов до 158 тысяч квадратных метров. По данным Правительства республики, в последние годы масштабы вводимого жилья заметно сократились. Среднегодовой объем ввода за 2000-2005 годы соответствовал 164,2 тысячи квадратных метров. В 2005 году построено в 2,5 раза меньше, чем в середине 90-х годов.

В 2005 году рост наблюдается только в нескольких районах республики. В Сыктывкаре за прошедший год объем введенного жилья составил 99,1 тысячи квадратных метров, что на 35 процентов выше аналогичного показателя 2004 года. В Сосногорском районе ввод жилья за рассматриваемый период составил 3,8 тысячи квадратных метров (на 81 процент выше показателя предыдущего года), Княжпогостском районе - 4,6 тысячи квадратных метров (на 64 процента выше показателя 2004 года), Койгородском районе - 1,6 тысячи квадратных метров (на 31 процент выше показателя 2004 года), Прилузском - 7,5 тысячи квадратных метров (+66 процентов), Сысольском - 3,4 тысячи квадратных метров (+96 процентов) и в Удорском районе - 0,9 тысячи квадратных метров (+3 процента). Квартир в введенных в эксплуатацию жилых домах в регионе было 2651, что в сравнении с 2004 годом на 28 процентов больше. В том числе в Сыктывкаре введено в эксплуатацию 1856 квартир (+65 процентов к 2004 году).

По остальным городам и районам республики ввод жилья сокращается /приложение 1/.

Прогноз строительства, реконструкции и ввода объектов на 2006 год

В 2006 году в Коми планируется ввести в строй 175 тысяч квадратных метров жилья, причем за счет средств федерального бюджета намечено ввести 11,9 тысячи квадратных метров, за счет средств республиканского бюджета – 9 тысяч квадратных метров, население за свой счет и с помощью кредитных ресурсов коммерческих банков, как предполагается, приобретет 47,3 тысячи квадратных метров общей площади нового жилья.

Как отметили в Министерстве экономического развития региона, по прогнозам в 2006-2008 года объемы жилищного строительства в Коми будут устойчиво расти. В 2006 году в регионе будет введено в эксплуатацию от 175-180 тысяч квадратных метров общей площади, а в 2008 году - 205-210 тысяч квадратных метров. Специалисты прогнозируют, что ввод основных фондов с 31 миллиарда рублей в 2005 году возрастет до 124 миллиардов рублей к 2015 году, объем подрядных работ по сравнению с 2005 годом увеличится в 2 раза.

Инвестиции в строительный комплекс региона

По данным специалистов Минэкономразвития Коми, в 2005 году увеличение объема инвестиций в основной капитал происходило более быстрыми темпами (131 процент к уровню 2004 год). Общий объем инвестиций в основной капитал, направленных за 2005 году на развитие экономики и социальной сферы республики, составил 50,1 миллиарда рублейлей. Это на 26 процентов больше в сравнении с аналогичным периодом 2004 года. Специалисты министерства отметили увеличение по итогам 2005 года объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство» (132 процента к уровню 2004 год), который составил 20,7 миллиарда рублей. При этом 12 миллиардов рублей (или 58 процентов от общей суммы инвестиций по виду деятельности «строительство») работ по данному виду деятельности приходилось на крупные и средние организации.

В видовой структуре инвестиций в основной капитал отмечалось сохранение на уровне 2004 года доли инвестиций, направленных на приобретение оборудования и транспортных средств (31 процента), на строительство зданий и сооружений (более 50 процентов), на строительство жилищ – около 3 процентов.

Почти половину от объема инвестиций в основной капитал – 47 процентов - составляли строительно-монтажные работы, в том числе, в строительстве жилищ их доля составляла 89 процентов, в строительстве зданий (кроме жилых) – 79 процентов.

В соответствии с Федеральной адресной инвестиционной программой на 2005 год за счет средств федерального бюджета освоено капитальных вложений на сумму 436,2 миллиона рублей или 99 процентов от утвержденного на 2005 год лимита средств на данные цели (437,0 миллиона рублей). Среди освоенных в течение 2005 года средств на жилищное строительство (включая субсидии на приобретение жилья) было направлено – 130,6 миллиона рублей (освоено в полном объеме).

Всего при строительстве и реконструкции объектов программы в 2005 году профинансировано 437 миллионов рублей государственных инвестиций (100 процентов от годового лимита).

В 2005 году в Коми на осуществление капитального строительства за счет государственных капитальных вложений предусматривалось направить средства в объеме 1096,6 миллиона рублей (в том числе, 777,6 миллиона рублей из республиканского бюджета и 409,7 миллиона рублей из федерального бюджета). При реализации Программы капитального строительства Республики Коми на 2005 год за счет средств республиканского бюджета освоено средств на общую сумму 772,8 миллиона рублей или 99 процентов от утвержденного лимита. В 2006 г на капитальное строительство из республиканского бюджета предполагается направить 444,9 миллиона рублей, из них 111,7 миллиона рублей в виде субсидий местным бюджетам из фонда муниципального развития Коми на капстроительство объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Среди наиболее капиталоемких объектов строительства в 2005 г специалисты министерства выделяют «Жилой дом для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера в южные районы республики /блок А и Б/» (с суммой утвержденного на 2005 год лимита - 287,9 миллиона рублей) и «Реконструкция республиканского лыжного комплекса им Р.Сметаниной» (227,7 миллиона рублей), сумма освоения по которым составила соответственно 92 процента и 53 процентов от общей суммы годового лимита по данной Программе на 2005 год /приложение 2/.

В целом из общего количества объектов /56/, запланированных к строительству и реконструкции в 2005 году, по состоянию на 1 января 2006 года /с учетом измененных сумм годовых лимитов по отдельным объектам/ только по 8 объектам освоение средств было неполным: от 76 процентов до 99 процентов на общую сумму 33 миллиона рублей.

Общий объем инвестиций в 2006 году по прогнозу составит около 54,6 миллиарда рублей, сообщили в Министерстве экономического развития региона /приложение 3/.

Государственная политика в области жилищного строительства

В целом жилищная политика Коми в 2006-2008 годы направлена на решение проблемы обеспечения жителей республики доступным жильем. Так, за рассматриваемый период будет продолжена государственная поддержка индивидуального жилищного строительства и поддержка ипотечного жилищного кредитования. При этом будут применяться уже действующие механизмы частичной государственной поддержки граждан, направляющих собственные и заемные средства на строительство жилья. В их числе - возмещение за счет бюджетных средств части затрат на уплату процентов по кредитам, полученных гражданами на строительство жилья в кредитных организациях, представление субсидий на строительство или приобретение жилья.

Кроме того, руководство республики предполагает оказывать поддержку индивидуальным застройщикам посредством предоставления субсидий муниципальным образованиям. Эти средства пойдут на покрытие части затрат на обустройство систем водоснабжения и пожаротушения, участков новой застройки, разработку проектными организациями для небольших населенных пунктов схем генеральных планов с размещением кварталов застройки, разработку генеральных планов населенных пунктов с элементами детальной планировки застройки.

Для строительства недорогого социального жилья будет предусмотрено финансирование части затрат из республиканского бюджета для инженерной подготовки территорий. Это позволит застройщикам удешевить стоимость строительства жилья, а также существенно сократить его сроки.

Развитие жилищного кредитования

Сегодня основной проблемой развития жилищного строительства в республике остается низкая платежеспособность основной части населения республики. Поэтому для решения проблемы по обеспечению населения республики жильем в Коми создана двухуровневая система ипотечного кредитования. Верхний уровень – федеральная структура ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», нижний уровень – региональный ипотечный оператор ОАО «Коми ипотечная компания». В настоящее время ипотечное кредитование осуществляется в Сыктывкаре, Ухте, Сосногорске, Усинске. Создана налаженная система взаимодействия ОАО «Коми ипотечная компания» с риэлторскими, оценочными и страховыми организациями.

С начала 2005 года с помощью ипотечной компании предоставлялись кредиты на приобретение квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию либо до сдачи в эксплуатацию которых осталось 2-3 месяца. С начала 2006 года была согласована с первичным кредитором, которым выступает Региональный филиал АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО), схема кредитования квартир с нуля в строящемся многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения (строительный адрес – 6-й микрорайон Октябрьского района-4/.

«Предложенная схема прошла, работает и она выгодна всем: дольщику - он получает на выходе новую квартиру по фиксированной цене, застройщикам, потому что он сегодня получает сразу всю сумму денег при оформлении ипотечного кредита, и банку, так как он получает процентный доход и рыночных клиентов на 30 лет», - считает гендиректор ипотечной компании Наталия Бочкарева.

В республиканском бюджете на 2005 год были предусмотрены расходы на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным гражданами в кредитных организациях, в размере 30 миллиона рублей. На начало декабря 2005 года в Коми более 1600 человек получили компенсацию части процентной ставки по ипотечным кредитам «Если в этом году это было около 30 миллиона рублей, то на 2006 г мы заложили 33 миллиона рублей», - отметил министр экономического развития региона Иван Стукалов. - По нашим расчетам этого будет достаточно, чтобы довести количество людей, которые должны получить компенсацию, до 2 тыс чел».

Также продолжена практика оказания государственной поддержки в развитии индивидуального жилищного строительства в сельской местности в рамках целевой республиканской программы «Социальное развитие села до 2010 г».

В рамках этой программы в республиканском бюджете на 2005 год предусмотрены расходы в размере 7 миллиона рублей на выделение субвенций местным бюджетам для предоставления гражданам, проживающим в сельской местности, и субсидий на строительство или приобретение жилья в сельской местности в соответствии с порядком их предоставления, утвержденным Постановлением Правительства Республики Коми. За 9 месяцев 2005 года на эти цели направлено 6,4 миллиона рублей.

«Кредитование строящегося жилья – это перспективное направление», - отметила заместитель гендиректора «Коми ипотечной компании» Елена Маклакова. По ее словам, сегодня этот вид кредитования очень востребован в республике, в частности в Сыктывкаре. Поспособствовала этому проблема недостаточного предложения квартир на вторичном рынке недвижимости. Сегодня у населения республики имеются возможности на приобретение жилья благодаря ипотеке, но отсутствие квартир на рынке привело к тому, что жители региона в большей степени вкладывают свои сбережения и приобретают квартиры в строящихся объектах. Положительным моментом здесь также является более приемлемая стоимость квадратного метра, считает Е.Маклакова.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

Решение проблемы доступного жилья обозначено Президентом России Владимиром Путиным как один из приоритетов. На реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» из федерального бюджета планируется выделить 213 миллиардов рублей. Кроме того, к 2010 году должен быть вдвое увеличен объем строительства жилья и в 20 раз - объем выдаваемых ипотечных кредитов.

Сегодня между Правительством Коми и Министерством регионального развития России подписано соглашение по реализации нацпроекта. Согласно соглашению годовой объем ввода жилья в 2006 г составит 175 тысяч квадратных метров, в 2007 году – 192 тысяч квадратных метров общей площади жилья. Объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов в 2006 году на сумму 300 миллиона рублей, в 2007 году – 400 миллиона рублей. Количество семей, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательском, улучшивших жилищные условия в 2006 году составит 254 семьи, в 2007 году – 270 семей. Количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия при оказании содействия за счет средств федерального бюджета в 2006 году – 161 и в 2007 году – 200.

Заместитель Главы Коми, министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики Иван Поздеев, комментируя перспективы реализации в регионе этого нацпроекта, отметил, что Коми имеет возможности значительно увеличить объемы жилищного строительства. «Главное, чтобы строилось жилья столько, сколько необходимо. Где-то надо увеличить в 3 раза, а где-то - на 20 процентов. Сейчас важно, чтобы люди могли приобретать это жилье, а построить его можно. Строительные мощности позволяют, вопрос в реализации», - отметил И.Поздеев.

При реализации нацпроекта в Коми, в первую очередь, рассчитывают на собственные средства. «Реализация нацпроектов в России - не гарантия того, что всех обеспечат деньгами. Проекты служат для того, чтобы консолидировать все средства и подтолкнуть территории к решению жилищных проблем, потому что они самые острые на сегодня», - заявил И.Поздеев. Сегодня для решения задачи необходимо развивать коммерческое строительство и различные формы системы кредитования, отметил замглавы. В Коми должны быть созданы условия для покупки жилья, потому что только на бюджетные средства всех желающих невозможно обеспечить квартирами, считает министр. Детали реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Коми представлена в приложении 4.