Контрольно-счетная палата (КСП) Коми обнародовала результаты анализа эффективности государственной поддержки ипотеки в регионе.
Экспертно-аналитическое мероприятие проводилось в соответствии с планом работы палаты с целью определить эффективность государственной поддержки ипотеки в регионе. Объектами контроля стали органы государственной власти Коми, уполномоченные принимать решения в отношении государственной поддержки, непосредственные участники ее реализации, в том числе: Министерство экономического развития республики, ОАО "Коми ипотечная компания".
В отчете отмечается, что в Коми начиная с 2004 года, осуществляются в той или иной степени различные виды государственной поддержки ипотеки.
Прямая государственная поддержка в виде долевого (на момент проведения контрольного мероприятия - 65%) участия в уставном капитале ОАО "Коми ипотечная компания" способствовала появлению и функционированию в Республике Коми с 2004 года двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования. Верхний ее уровень – "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", 100% акций которого находятся в собственности Российской Федерации, нижний уровень – региональный оператор в лице ОАО "Коми ипотечная компания" с долей участия Коми в ее уставном капитале.
В целом, вложения бюджетных средств в уставный капитал ОАО "Коми ипотечная компания" с момента ее создания по дату начала проведения контрольного мероприятия составили 9 млн. 100 тыс. рублей, в том числе в 2004 году в уставный капитал из республиканского бюджета Республики Коми перечислено 5 млн. 100 тыс. рублей, в 2006 году – 4 млн. рублей. В пользу экономической эффективности прямых бюджетных инвестиций в уставный капитал ОАО "Коми ипотечная компания" говорит объем привлеченных в республику средств (за все время существования Компании по состоянию на 01.10.2006 г. более 339 млн. рублей, в том числе за 9 месяцев 2006 года – 167,2 млн. рублей), а также приток на республиканский рынок жилья собственных финансовых средств граждан и кредитных организаций.
Социальная эффективность такого рода государственной поддержки, прежде всего, обуславливается расширением спектра доступных населению финансово-кредитных инструментов решения жилищных проблем, созданием и развитием при непосредственном участии государства цивилизованного механизма приобретения жилья и улучшения жилищных условий гражданами со средним достатком.
Учитывая, что с 2005 года деятельность Компании стала прибыльной, бюджетная эффективность, кроме поступления от нее налогов и иных обязательных платежей в бюджеты бюджетной системы Коми, складывается из доходов республиканского бюджета республики в виде дивидендов от государственного участия в уставном капитале Компании по итогам ее деятельности.
В результате государственной поддержки ипотеки в Коми в виде участия республики в создании ОАО "Коми ипотечная компания" конъюнктура существующих в республике кредитных схем ипотечного характера дополнилась интегрированным в общероссийскую систему ипотеки механизмом, работающим по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
При этом рынок ипотечного кредитования в республике получил возможность развития в данном направлении.
В тоже время проведенный анализ показал, что в республике ипотечное кредитование развивается достаточно неравномерно, концентрируясь преимущественно в южной части республики в крупных городах с развитой инфраструктурой. При этом проблемы улучшения жилищных условий населения и обеспечения доступности жилья, решению которых призвана способствовать ипотека, актуальны практически для всех муниципалитетов Коми.
В отчете констатируется, что в республике не нашли прямой (подкрепленной бюджетными расходами) государственной поддержки вопросы создания и развития такой формы решения гражданами проблем улучшения жилищных условий, как их участие в жилищно-накопительных программах. Вместе с тем, в таких регионах как Москва, Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Хабаровский край такая практика существует. Достаточно долгосрочный характер подобного рода ссудо-сберегательных схем (в среднем до 5 лет) способствует вовлечению в них участников, ориентированных на покупку жилья для проживания, и делает малопривлекательным их использование с целью приобретения жилплощади для последующей перепродажи, что актуально в условиях спекулятивного спроса на жилплощадь.
Не применяется на республиканском уровне и ипотечные программы, в основе которых лежит предоставление целевых кредитов на улучшение жилищных условий за счет средств региональных бюджетов под дифференцированные льготные процентные ставки (от 6 до 15%) на длительный срок (до 30 лет) и обуславливаемых необходимостью сравнительно малого первоначального взноса (от 5 до 10%). В большинстве своем вышеназванные программы ориентированы на поддержку работников бюджетной сферы, сельского хозяйства, молодых специалистов.
Помимо прямой государственной поддержки ипотеки (посредством участия республики в создании ОАО "Коми ипотечная компания") в Коми действует целый ряд других финансовых механизмов, обеспечивающих расширение возможности граждан улучшить свои жилищные условия: возмещается часть затрат на уплату процентов по кредитам на строительство или приобретение жилья, полученным гражданами в кредитных организациях; предоставление субсидий для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий на строительство (приобретение) жилья, а также для молодых семей при рождении (усыновлении) ребенка на компенсацию части затрат на строительство (приобретение) жилья в рамках целевой республиканской программы "Дом для молодой семьи" на 2004-2010 годы; предоставление гражданам, проживающим в сельской местности, субсидий на строительство (приобретение) жилья в рамках целевой республиканской программы "Развитие жилищного строительства в сельской местности" на 2006-2008 годы; компенсация части расходов на приобретение жилья специалистам агропромышленного комплекса Республики Коми; действует ведомственная целевая программа "Улучшение жилищных условий населения Республики Коми и развитие системы ипотечного жилищного кредитования".
Несмотря на то, что такая господдержка позволяет отдельным семьям улучшить жилищные условия, она не в состоянии коренным образом решить задачу обеспечения доступности жилья в силу своей локальности, ограниченной целевым контингентом и предъявляемыми к нему требованиями, а также объемом выделяемых на год в республиканском бюджете Коми средств на ее осуществление.
Возмещение (субсидирование) части затрат на уплату процентов по кредитам на строительство или приобретение жилья, полученным гражданами в кредитных организациях), предусматривают либо изначально чересчур жесткие, не соотносящиеся с реалиями, ограничения для тех лиц, кто может на нее рассчитывать, либо которые становятся таковыми в отсутствие их периодической корректировки с учетом складывающихся реалий, что делает финансовую помощь маловостребованной
При складывающемся положении дел со стоимостью жилья в наиболее ипотекоемких городах республики существующие механизмы государственной поддержки строительства и приобретения жилья, основанные на субсидировании из республиканского бюджета Коми, не решают задачу обеспечения доступности жилья не только для широких слоев населения, но и тех его целевых групп, на которые они ориентированы.
На практике основным показателем состояния рынка
жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является
коэффициент доступности жилья (далее – КДЖ), который показывает, сколько лет
потребуется семье, состоящей из 3-х человек (двое взрослых и ребенок) для
приобретения жилья (стандартной квартиры общей площадью
Динамика КДЖ свидетельствует о том, что, несмотря на рост среднедушевых денежных доходов, жилье для жителей республики в 2006 году стало менее доступным в сравнении с 2003 годом. Продолжительность накопительного периода увеличивается с 9,6 лет в 1 квартале 2003 года до 11,5 лет в 1 квартале 2006 года.
В отчете отмечается, что за 2006 год рост цен на жилье на вторичном рынке составил 66,4%, что более чем в 3,5 раза превышает прирост среднедушевых денежных доходов граждан за тот же период времени (18,3%). При таком положении дел доступность жилья для граждан с низким уровнем дохода выглядит эфемерной. А их доля в республике значительна. В 2005 году (как и в 2004) улучшили свои жилищные условия лишь 8,5 % от общего количества стоящих на учете нуждающихся. Таким образом, при сохранении существующих темпов обеспечения жильем всех официально зарегистрированных в настоящее время нуждающихся потребуется более одиннадцати лет.
Для того, чтобы жилье стало на самом деле доступным одной лишь государственной поддержки граждан в вопросах приобретения жилья, формирования и развития рынка цивилизованных финансовых инструментов ипотечного характера недостаточно. Платежеспособный спрос - это лишь одна из составляющих доступности. Другой ее неотъемлемой частью является само жилье, его достаточное для удовлетворения реально существующего спроса количество. Одной из проблем в области развития жилищного строительства является отсутствие основополагающей, отвечающей современным реалиям градостроительной документации большинства городских и сельских поселений республики. Сдерживает рост объемов жилищного строительства и отсутствие существенных подвижек в развитии инженерной инфраструктуры.
Отчет о результатах анализа направлен в Государственный Совет и Главе Коми.