Стоимость квартир на первичном рынке росла весь год. Согласно подсчетам аналитиков экосистемы "Метр квадратный" (проект группы ВТБ), по итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м на рынке новостроек в целом по России составила 100 тыс. руб. (более 30 % относительно 2020 года). По данным РБК, например, новостройки Москвы за год подорожали на 30,7 %, до 305,5 тыс. руб. за "квадрат", а в Подмосковье цена выросла на 29,4 % — до 149,4 тыс. руб. По статистике портала 167000.ru, в Сыктывкаре цена "квадрата" (на первичном и вторичном рынке жилья) выросла за 12 месяцев с 55 тыс. до 72 тыс. руб (на 30,9 %). Из чего складывался рост?
В 2021 году цены на основные стройматериалы выросли на 16–38 %. Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), которое официально участвует в мониторинге цен строительных ресурсов, сообщило о том, что за год кирпич подорожал на 37,7 %, битумный кровельный материал — на 30 %, раствор — на 17%, бетон — на 16%. В промышленном строительстве металлоизделия стали дороже на 68 %. По данным Росстата, в целом стоимость строительных материалов в России за 2021 год выросла на 24 %. Только в декабре цены на красный кирпич поднялись на 1,9 %, оконное стекло — 1,2 %, рубероид — 0,8 %.
Профильный зампред правительства России Марат Хуснуллин в интервью "Ведомостям" назвал продолжающийся в течение всего минувшего года рост стоимости стройматериалов для отрасли "угрозой номер один". И, по прогнозам вице-премьера, в 2022 году себестоимость строительства продолжит расти.
Также повлиял на увеличение стоимости "квадрата" завершившийся переход на продажу через счета эскроу. В таких условиях застройщик вынужден строить за счёт собственных или кредитных средств и получает деньги за построенное жильё только после ввода дома в эксплуатацию.
Генеральный директор экосистемы "Метр квадратный" (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев полагает, что жильё будет дорожать на фоне роста издержек строительной отрасли и инфляции. В 2021 году, по данным Росстата, инфляция стала максимальной с 2015 года и достигла 8,4 %. Президент России Владимир Путин подчеркнул, что в 2022 году правительству и Центробанку необходимо добиться возвращения к целевым показателям инфляции максимум в 4 %. Но эксперты, опрошенные "газета.ru", не так оптимистичны и предсказывают рост инфляции в России до 10-12 %.
Аналитики рассматривают несколько возможных сценариев. При оптимистичном варианте рост цен в 2022 году будет несколько ниже инфляции. Но для этого потребуются эффективные меры поддержки отрасли, в том числе сдерживание стоимости стройматериалов, актуализацию программ субсидирования ипотеки, частичное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков, привлечение кадров в строительную отрасль, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. По её мнению, должен наблюдаться устойчивый рост ВВП и реальных доходов населения, что приведет к сохранению или повышению девелоперской активности, а также снижение ставок по ипотеке.
Если на рынке не произойдет глобальных изменений в плане политической, экономической или эпидемиологической ситуации, то в 2022 году вероятнее всего реализуется нейтральный сценарий. Он предусматривает точечные меры господдержки: к примеру, продолжение программ субсидирования ипотеки и одновременно отказ от ограничений на экспорт металлопроката, уточнила аналитик "Метриума". По ее словам, экономика в целом должна показывать тенденцию к восстановлению, однако рост может быть незначительный или вовсе отсутствовать. При нейтральном сценарии рост цен на первичном рынке, по разным оценкам, как может находиться в инфляционном коридоре, так и превышать реальную инфляцию.
Негативный вариант развития ситуации возможен при следующих факторах: меры господдержки не запустят, продолжится спад в экономике, ключевая ставка превысит 10%, инфляционная спираль продолжит раскручиваться, эпидемиологическая ситуация будет ухудшаться, вынуждая власти вводить новые ограничения, что влечет за собой снижение доходов населения и, соответственно, падение спроса, отмечает аналитик "Метриума".
Пока ситуация стабильна, застройщики предлагают не рисковать и пользоваться имеющимися инструментами. Это госпрограммы поддержки в виде льготной ипотеки и семейной ипотеки со сниженными ставками. Центробанк за 2021 год шесть раз поднимал ключевую ставку, что привело к заметному росту ипотеки на "вторичку" и "новострой" вне госпрограмм. Вопрос первоначального взноса поможет решить проиндексированный с 1 февраля маткапитал. Выплата на первого ребенка составит 524,5 тыс. руб., на второго — 693,1 тыс. руб, если семья не получала маткапитал на первого ребенка, и 168,6 тыс. руб., если его оформляла.
Отдельное внимание стоит уделять предложениям от застройщиков. Некоторые из них предлагают программы по рассрочке и предоставляют возможность использовать средства от продажи старой квартиры в счёт покупки новой.
Также эксперты советуют покупать квартиру в новостройке на этапе котлована и в начале строительства: это позволяет выбрать предложение по наиболее низкой цене, к окончанию строительства стоимость такой квартиры вырастет до 15 %, что с точки зрения сохранения и инвестирования средств выгоднее чем вклады.
