Еще совсем недавно цены на жилье в Сыктывкаре на фоне других регионов были неоправданно высокими, но с наступлением экономического кризиса медленно, но уверенно поползли вниз. Сколько сегодня стоит жилье эконом- и элит-класса, за какую сумму можно снять квартиру и что вообще происходит на сыктывкарском рынке недвижимости - в материале газеты "Республика".
Цены диктует "вторичка"
Как рассказал директор одного из риелторских агентств, цены на жилье на вторичном рынке заметно упали. На первичном они тоже падают, только снижают их не застройщики, а те, кто уже приобрел квартиры в новострое, не справляется с платежами и теперь вынужден продавать. Однако продать по реальной цене даже новострой уже не получается, и они вынуждены опускать цены в один ряд со вторичным жильем.
Если говорить о динамике падения цен, то кардинально упала в цене элитная недвижимость, которая еще пару лет назад стоила от шести миллионов и выше. Элитным считается все, что недоступно среднему классу. Это квартиры индивидуальной планировки площадью от ста квадратных метров. Здесь снижение цен отмечается уже не на сотни тысяч, а на миллионы рублей. Если раньше обладатели элитного жилья могли продать квартиру за 12-14 миллионов, то сейчас цены на такие квартиры упали на 3-5 миллионов, и в среднем колеблются от 6 до 10 миллионов.
Для среднего и малоимущего класса самым востребованным жильем всегда были малосемейки и однокомнатные квартиры. Если в 2013 году стоимость на комнаты в малосемейках площадью 10-13 кв. метров доходила до 1 миллиона рублей, то в 2014 году это было уже 900 тысяч, в 2015 – 700-800 тысяч, а сейчас такую комнату можно купить за 600 тысяч рублей. Конечно, продавцы их пытаются отдать дороже, но все-таки в конечном итоге сделки проходят по таким ценам. Если раньше квадратный метр в малосемейках стоил в пределах 100 тысяч, то сейчас – 50-60 тысяч рублей.
Однокомнатные квартиры в начале 2015 года еще держались на уровне 2 400-2 500 тыс., сейчас они стоят 2 миллиона, а то и меньше. Самая маленькая цена на "однушку" – 1 млн. 700 тысяч. Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки сейчас стоят 2 600-2 700 тысяч. Старые планировки – от 2 200 тысяч, хотя, конечно, это наихудшие варианты. Старую трехкомнатную квартиру вполне можно купить за 2 700 тысяч.
Если вкладываться в долевое строительство, в среднем квадратный метр на окраине города будет стоить от 50 тысяч, в центре – от 60 тысяч и выше. Почему ценники на новострой не падают и в ближайшей перспективе не упадут точно? Потому что стройматериалы и ГСМ дорожают и, соответственно, увеличиваются расходы на строительство. Поэтому тем, кто купил недвижимость в 2008-2009 годах, продавать свое жилье сегодня не так болезненно: ведь они потратили на него гораздо меньше, чем стоит квартира сейчас. Но тот, кто купил квартиру недавно, особенно в 2013 году, а сейчас хочет продать, находятся в трудном положении. Потому что покупали они на 40% дороже, чем могут продать сейчас. Кроме того, многие из них до сих пор платят ипотеку и продавать дешевле, чем купили, им совершенно невыгодно. У нас ведь основная часть объектов недвижимости приобретается в ипотеку. И если учесть, сколько денег уже истрачено на оплату ипотечного кредита, и сложить все убытки, то квартира получится просто золотая. И потому люди не могут скинуть цену – рука не поднимается. Но тут либо придется скидывать цену и терпеть колоссальные убытки, либо и вовсе квартиру не продашь.
В состоянии стагнации
– Новострой ведь сдается без отделки, а денег на отделку у людей нет, – говорит директор агентства. – Раньше тот, кто брал ипотеку на новострой, обычно надеялись на то, что смогут погашать ее за счет сдачи новой квартиры в аренду. Но сейчас это абсолютно невыгодно, потому что аренда упала на треть от прежних цен. Если еще в прошлом году однокомнатную квартиру сдавали за 15-16 тысяч в месяц, то сейчас ее легко можно снять за 10 тысяч. За аренду малосемейки сейчас берут 5-6 тысяч, а "двушку" спокойно можно снять за 12 тысяч. Добавьте сюда еще и коммунальные платежи, и станет ясно, что доходы от сдачи квартиры в аренду покроют только малую часть ежемесячного платежа по ипотеке.
В общем, можно с уверенностью говорить, что сегодня рынок недвижимости находится в стагнации. Сделки в основном совершаются за счет миграционных процессов, которые особенно усиливаются в летний период. У нас миграционные процессы в Сыктывкаре очень развиты за счет людей, вышедших на пенсию и решивших переехать в теплые края.
Процесс движется также за счет тех, кто уже вложился в новострой и теперь хочет продать свои квартиры. Хотя, как уже было сказано, продавая свое новое жилье, они терпят большие убытки. Обычные среднестатистические квартиры потеряли за год в цене 200-300 тысяч. И процесс этот еще не остановился, цены идут вниз.
– Тому, кто хочет продать сегодня жилье, я рекомендую лучше сейчас максимально снизить цену, чем скидывать по чуть-чуть и не попасть в динамику падения цен, – советует риэлтор. – Боясь потерять свои деньги, продавцы жилья скидывают цену незначительно и постепенно, им кажется, что они и так уже уступили достаточно, но квартиру все равно не берут, и в итоге они теряют большие деньги. Допустим, сегодня человек решил продать однокомнатную квартиру и выставляет ее по максимальной цене – 2 100-2 200 тысяч. А спрос есть только за 2 миллиона, и дороже никто не берет. Но человек не верит и думает: у меня квартира хорошая – подожду, вдруг кто-нибудь клюнет. Но рынок-то падающий, и, пока он ждет покупателя, цены еще на сто тысяч падают. И тогда ему уже надо скидывать не 200, а 300 тысяч. Нам сложно донести до сознания людей эту информацию, потому что люди все равно мыслят прежними ценами. Но время сейчас такое нестабильное, что надо жить в реалиях сегодняшнего дня, потому что цены вчерашнего дня в ближайшее время точно не вернутся, а завтрашний день предсказать и того сложнее.
В выигрыше – получатели субсидий
Рынок риелторских услуг сегодня находится на грани выживания. Продажи недвижимости существенно упали, квартир на продажу выставлено достаточно, но покупателей мало. Те, у кого есть наличные, сегодня вообще ничего не покупают, потому что сейчас это делать бессмысленно из-за падения цен: купишь сегодня за два миллиона, а завтра цена упадет до полутора миллионов. Хотя, казалось бы, время сейчас такое, что желающие могут выгодно купить жилье у тех, кто в силу разных причин вынужден продавать по бросовой цене. Но чтобы попасть на такой вариант, надо постоянно мониторить ситуацию в интернете.
Кто же сейчас находится в наиболее выгодном положении? Это те, кто может воспользоваться государственной субсидией на приобретение жилья или материнским капиталом. Для этой категории населения – это самые лучшие времена. Сейчас сумма материнского капитала составляет 450 тысяч, а малосемейка стоит 600 тысяч. Раньше за такие деньги, практически не вложив ничего, получатели материнского капитала ни при каком раскладе не смогли бы купить жилье. А сейчас можно добавить 150-200 тысяч и купить комнату.
Хоть это и не квартира, а всего лишь малосемейка, но все равно вложение в недвижимость, и расходы очень скоро можно компенсировать за счет сдачи комнаты в аренду.
С падением цен уменьшились и размеры доплат. Если три года назад, чтобы переехать из "однушки" в "двушку", надо было доплатить почти один миллион, то сейчас можно совершить эту сделку, добавив всего 500-600 тысяч рублей.
Новостройки спасла ипотека с господдержкой. Потому что обычная ипотека – от 13 до 14 процентов, а ипотека с господдержкой – 11,4 процента. А вот люди, которые купили новостройку на первичном рынке с одновременной продажей своего жилья на вторичном рынке, "застряли", потому что ипотека на вторичном рынке – с высокой процентной ставкой, а цены на квартиры сильно упали. И потому продать "вторичку" – сложно.
– Мы недавно делали подсчет на 15 лет (это средний срок выплаты ипотеки), и получилось, что, как ни крути, а брать квартиру на первичном рынке по 55-60 за квадратный метр накладнее, чем брать жилье на вторичном рынке, – уверена специалист. – Потому что в новострое ведь еще нужно в отделку вложиться, что с учетом подорожания стройматериалов тоже выливается в немалые суммы.